2017金砖论坛香港站：中国地产新周期下的机遇与挑战

2017-09-26 20:14:51 来源：第一产经网作者：产小小浏览次数：

2017年在各项新政策下，中国房地产市场迎来了重大变革;创新是推动房地产业和房地产金融发展的强大动力，在中国房地产白银时代，地产业如何转型、革新成为当下关注的焦点。

9月22日，由中国房地产业协会指导，金砖传媒和地金网主办，香港金融管理学院联合主办，第一财经《中国房地产金融》媒体主办的香港回归20周年：全球视野·中国机会《2017金砖论坛暨全球房地产金融峰会》在香港召开。本次论坛聚集诸多全球地产金融与商界的权威人士，共同探讨中国房地产未来发展的新机遇和投资新思路。

全球视野·中国机会

主办方金砖传媒董事郁瑶珺在开幕式致辞中表示，今年的金砖论坛已在国内7个城市举办，众多经济学家与业内专业人士前来分享最新的研究结果，透过各自观点的交锋探寻发展新出路。11月1日和2日将在上海隆重举办金砖传媒年会，届时将颁发第六届金砖价值榜，共同见证业内优秀企业成长的价值。

(金砖传媒董事：郁瑶珺)

香港金融管理学院董事长王中英在致开幕致辞中称，今年是香港回归的20周年，2017年无论是从投资角度还是从管理企业的角度，房地产投资的事业正在发生着巨大变化，大家需要平衡资产的重与轻，更需要选择交易对手与合作的伙伴。“内地如何运用好香港的物业管理和房地产开发经验，将会对中国房地产的发展有着巨大的帮助和提升。而金融的发展对人才培养提出了更高的要求，是一个国家发展的重要基础。两者必须紧密的配合，相辅相成。”王中英说。

(香港金融管理学院董事长：王中英)

“价值100研究中心”正式成立

本次峰会中，“价值100研究中心”正式宣告成立，该中心旨在讲好中国品牌、企业、产品故事，服务全球企业及消费者，立足上海、香港，向大中小企业开展品牌、产品决策咨询，以提升其企业、产品、品牌能力，以此打造成为中国乃至世界有影响力的企业品牌研究机构。

(香港金融管理学院董事长：王中英，金砖传媒总经理：尤优，中联办科教部副巡视员：张总明，长江实业集团执行董事：赵国雄，香港中国企业协会副会长：朱华，金砖传媒董事：郁瑶珺，地金网 CEO：丹杨，《中国房地产金融》杂志主编：凤晓龙)

地产新时代，挑战和机遇并存

长江实业地产有限公司的执行董事赵国雄在论坛上表示，香港从1997年回归到现在的20年里发生了翻天覆地的变化，房地产市场由原先的市场主导转为政府主导。当前影响香港房地产市场有几个因素：一是经济表现，第二是供应量的问题，第三个影响的因素是利率的走势，第四是当地政府的政策。“过去十年时间，70%是二手市场的购买力，现在一手市场购买力比较大，现在是30%了;把购买力推向一手市场，二手市场影响还会比较大，一手市场还是活跃、交易量较大。未来的香港地产市场，内地开发商的项目对香港的影响力会增加，本地开发商的参与则可能会减少。”赵国雄说。

(长江实业地产有限公司执行董事：赵国雄)

YOU+国际青年社区CEO郁珽认为，中国房地产已进入全新的2.0时代，产权充分共享、通过互联网无缝连接、实现资源的高效配置等，以内容为王的企业会逐渐成为2.0时代地产新玩法的龙头。郁珽称，“在土地资源如此稀缺的这样一个市场环境下，如何把自己的存量做好，再去谋求增量，现在这是所有的房地产开发企业面临的巨大的难题。”

(YOU+国际青年社区CEO：郁珽)

澳新银行大中华区首席经济学家杨宇霆称，中国的房地产应当重视银行亏损的问题，作为一个宏银行有诸多贷款跟房地产相关，不论是个人的房贷还是开发商的贷款，宏观经济学家特别重视房地产的变化。“中国已经学到日本和美国的一些经验，现在为什么调控房地产，中间有一个原因，就是看国外国家他们失败的经验，为什么去年十月份开始，会有房地产泡沫，这个会影响房地产市场的经济。”杨宇霆说。

(澳新银行大中华区首席经济学家：杨宇霆)

恺信亚洲管理集团董事戴伟强认为，香港是改善型租赁初探非常先进的一个城市，而北上广深城市也都在今年发布了关于租赁的政策，提出租售同权的概念租赁不是简单的供需的关系，而是租赁人自己生活权益。戴伟强称，“现在在一线市场能够做到租购同权，能够实现的话，我们只要人人有房，未必是人人有房产，就二线城市来讲的话，国内目前的租赁和国外相比，目前从美国、德国，基本上超过50%以上，国内目前只占到20%，这当中还有很大的差距可以去弥补。”

(恺信亚洲管理集团董事：戴伟强)

新周期下的地产机遇

圆桌论坛探讨中国的经济发展对地产业的影响时，摩根大通的高级经济学家廖薇表示，中国的债务危机对未来经济增长是一个很大的风险。过去依赖投资拉动GDP的增长，向消费群经济转型，现今企业的去杠杆、金融去杠杆，将都对GDP的增长会有负面的影响，未来两三年国内的经济走势可能持续往下。香港金融管理类理学院客座教授邵志尧认为，中国在过去的几十年间经济飞速发展，香港人、内地人民的收入不断增加，中国房地产业未来的发展则前景广阔。穆迪香港企业融资部副总裁|高级信用评级主任曾启贤称，“土地是一个最重要的资源，也是一个比较稀缺的资源，特别是对于开发商来讲。我们看到整个市场、整个行业也是整个一个过程，我们应该用财政资源带动更多的开发商。”

(诺亚控股(香港)首席研究官：夏春，澳新银行大中华区首席经济学家：杨宇霆，穆迪香港企业融资部副总裁-高级信用评级主任：曾启贤，彭博经济学家：陈世渊，摩根大通高级经济学家：廖薇，香港金融管理学院客座教授邵志尧)

资产管理新模式

在以全球视角讨论房地产资产管理时，华平投资董事总经理吴凯盈表示，中国的开发商在国内的开发利润空间进一步压缩，面对新出台的土地限购政策，同时考虑到资产配置，过去的两年来许多开发商逐渐在香港布局，积极拍地，寻找新的出路。合星财富副总裁郭振华称，因房价的高居不下和内地的政策调控，全球化的资源配置其实已经成为比较大的趋势，中国内地排名前五十的房地产企业已开始将国外优质的资产对接内地，帮助客户完善海外资产配置。盛世神州基金的总经理龙歆则认为，从投资人需求的角度来看，大陆现在非常高的海外投资需求，而香港是他们最熟悉的地方来配置资产。瑞银资产管理董事高凤慧表示，房地产业一直是一个良性循环，而香港是一个大而成熟的市场。“房地产对于人它的受众群体，它的用途来说是不是有一些根本性或者结构性的转变，作为一个资产管理者又怎么样有一定的前瞻性去把握这些机遇，就这两点，我认为未来还是非常光明的。”高凤慧说。

(全国工商联房地产商会香港及国际分会副主席：何雅凌，华平投资董事总经理：吴凯盈，合星财富副总裁：郭振华，盛世神州基金总经理：龙歆，瑞银资产管理董事CFA：高凤慧)

存量时代下的新机遇

在讨论房地产的转型与未来发展时，中原地产(中国)投资部总经理杨创慧称，“虽然中国的调控非常严厉，但是开发商拿地的速度还是不断在加快。所以总体来说不变的是乐观，有变的是政策。”乾立基金的执行董事袁凌表示，地产从增量的时代切换到了存量时代，对每个参与者提出了更多的要求。存量时代的到来，房地产的整个产业链条将越来越长。星展银行的董事总经理洪诚明认为，房地产市场是一个资本密集的开放地，在快速成长的环境中，资本的运作能力非常关键。彩生活服务集团 (1778.HK) 副总裁于婧表示，未来的市场将是存量的市场。“存量市场里最重要的角色就是物业，物业在这个过程中有天然的极低获取真实房源的优势。”于婧说。《中国房地产金融》旗下地金网COO胡嘉则认为，过去开发商的决策往注重于工业化，未来应该会在资金方面包括服务方面会有更多的服务和品牌出现。