来源：复星地产，作者：周其仁
50%的地球人，聚集在1.5%的地球面积上！
很高兴和各位分享一点粗线条的思考。最近我研究城市经济问题，访问了不少城市，发现城市化遭遇“拐弯”——过去的模式现在遇到很大压力，涉及筹资、债务、城市规划、城市管理等等诸多方面。
先来看看“上一程”。改革开放后，中国的要素开始流动了，计划体制下，人是不能随便跑来跑去的，改革开放后很大的变化就是人、财、物都可以大规模地流动。
问题是这种流动带来了什么？我们看到，一到春节大城市就没人了，去年和今年有报道称很多村庄开始堵车，农民工开车回家没地方停车。过了正月十五，大城市又开始“活”过来了。我们有时候就会想，这样的状态一直会持续下去吗？我们一直就是每年几十亿人次的春运，中国人未来要一直这么过下去吗？
仔细观察这个流动过程会发现，随着时间的推移，在流动当中开始出现集聚，开始有一些人口比较长时间地，也比较稳定地居住在一些地方，其实是从流动转为迁徙。那么，这些人到底会往哪里聚？流动人口最后在国土上会怎么分布？我们不妨看看全球和一些国家已经发生的趋势。
首先我们看到，目前世界的城市人口占总人口的一半，中国现在城镇化率略高于这个数，差不多是同一水平。但是我们可以看到，全世界这一半人所居住的面积是400万平方公里的城市，仅占地球表面面积的1.5%。我刚看到这条资料的时候有点吃惊，一半人所居住的空间占地如此之少，令人印象深刻。
再看美国的情况，约2.4亿美国城市人口居住的面积仅占美国国土面积的3%，却生产了GDP的85%。这条资料也是要引起注意的。当然，美国的发展阶段和我们现在不在一条线上，但是我们在分析问题的时候是可以借鉴一些极端值的。
第三看欧洲的情况，欧洲要比美国分散化一些。巴黎的人口占法国人口的3.4%，但生产的经济量是总量的24.5%；伦敦人口占英国人口的12.3%，GDP达到20%；布达佩斯占匈牙利人口18%，GDP占35%。
再看我们的邻国日本，国土面积不大，人口很多，山地很多，所以它的集聚度看起来就更加显著。它的三个大的都市圈集中了将近69%的总人口，生产了74%的GDP。所谓大东京圈，就是23个城区加10个独立市，构成东京都，再加3个东京湾的县就构成了东京圈。东京圈的国土面积比北京市还小一点。但是它集中了将近29%的日本人口，生产了30%以上的GDP。
下面一个数据是发展中国家。圣保罗占巴西人口10%，GDP生产了36%，利马占秘鲁人口的26.5%，GDP的53%；墨西哥城、开罗，开罗是世界银行2009年提供的，占国土面积0.5%，生产了经济总量的40%。
这些数字、人口、面积给我们思考中国城市化的问题提供了一个参照。流动之后会出现集聚，而长期来看，人口在整个国土面积上分布很不均匀，一些被叫做“城市”的地方，占地面积不大，却集中了很高比例的人口与经济活动。
好大喜功摊大饼！中国气派的“城市病”
我们是一个长久的农业文明，在传统农业下，老乡拉一条牛种地，那是走不远的，所以村庄靠近土地，是一种很发散的居住生活模式。工业化以后，特别是发明了电，在交通上开始有铁路，再加上通讯革命，经济和人口的集聚程度就有增无减。
不妨看看最尖端的两个例子，人类究竟可以聚到一个什么程度？大家看：东京不过占日本3.4%的国土，却集聚了28%的总人口，2010年东京的人均GDP7.2万美元，高出全国平均值67%。美国曼哈顿岛，晚上在那里的居民大概是每平方公里2.7万人，历史上最高数据是3.1万人，白天还会有大量人口进去上班、旅游、观光、购物，那些人口叫白天人口，我们再看看曼哈顿一平方公里的经济活动，相当于16亿美元的GDP。
2014年1月份我在纽约走了很多街，对它的密度有了新的理解。我从下曼哈顿一直到哥伦比亚大学大概二百几十条街，纵向大概八到九条大道，街和街之间我大概走一分钟，道与道之间大概走两到三分钟，这样看纽约的街区是非常密的，街区切得小小的。我今年路过，特别注意数了马路有多宽，一般的街也就是10步、12步、15步，很宽的大街24步，大道也就是20多步宽。对照我们国内，我走过的不少城市，特别那些空荡荡的新区，马路宽70步，且横竖都是70步。我们不一定要从中马上得出什么结论，但至少要纳入思考，什么情况下把街修那么宽，什么情况下可以把街修得窄窄的？后果究竟市什么？
城市专家提供了一个参数，什么叫宜居城市？住在那里觉得非常便利，一平方公里如果有100到120个街口，这样的城市非常宜居。因为它非常便利，马路小小的，但是路网非常密，商业、服务设施可以到处分布。纽约这种街区，就是1平方公里120个路口甚至还要多。
欧洲的城市，我去过巴塞罗那，也有120个路口，虽然不像下曼哈顿那样楼那么高，但是楼很密。它的街区都是由130米左右见方组成，一个城市有几百个方块街区。上海的浦西也是一平方公里很多街口的。但这些年来，的确也修了不少大而无当的城市，气派不小，就是密度不足，一平方公里仅仅就是十几个路口而已。这样的架构，没人时空空荡荡，一旦人口集聚，立马拥堵。所以我们不要一见拥堵就断言城市已经过密了。其实不一定，可能是密度不够——路网不够密，马路修得再宽，毛细血管不发达，人流、车流都无从疏散。不少城市大马路一堵一两公里，连一个岔口也没有，除非弃车而逃。所以，要防止误诊，不要一见拥堵就以为是密度过高的结果。
日本民营企业家和六本木的启迪
东京是一个现代大都会，但东京不是哪里都现代，1986年前后，东京的一些街区看上去也是陈旧、乱糟糟的。东京没有采取全城大拆大建，而是在某些点位上进行城市更新，一小块一小块来，然后累积出的一小块一小块地，叫“都更”——都市更新。五年一看、十年一看，这里就发生了变化，这个街区就是很有名的六本木。
当时有一个民营企业家对城市改造有意愿，他想在街区修建充满魅力的文化都市，建一个立体城市花园。日本是土地私有制，这块地面积上有400个土地所有者，为了说服这400个人，这位企业家花了14年时间和他们沟通。他领着他的队伍每天去给土地所有者深度鞠躬，讨论这个街区要不要改造，最后约定将来开发的收益可以在某种程度上由原来的业主享有。接下来他们还要跟东京都的城市规划部门协调，因为他的构想和原来的城市规划不一致。
从这个企业家提出构想，用了14年的努力再加上3年的开发时间，到2003年的时候，六本木就开发出来了，最高的楼是一个高层建筑，上面可以俯瞰整个东京，底楼设计有花园和小桥流水还有住宅。这里有800户人家、2000人口住在这块土地上，这就是错落有致的商业文化。
这个楼我们去过的人都会印象深刻，因为这块地并不是一个天然的土地，而是架在高速公路上的人造地基，有3400平方米的面积。因为日本道路法规定，公共道路上空是不能有上盖建筑的。他们和规划当局做了很多沟通，最终说服了规划当局对法律做出了新的解释，当然，增加的这块空间还是属于东京市民，属于公共空间。
这个大楼还有一个演艺中心，这也是我下面要讨论的，为什么我们现在演出剧市场上不来？如果我们下了班再看演出，坐什么车去、怎么下来、怎么停车都是问题，无疑看演出的需求量就下去了。再看这个建筑，它把很多演艺场所放在地铁车站上，人们出了地铁站就可以看戏，里面有很多不同种类的演艺场所。更了不起的是演艺厅楼顶还有一个空中立体城市花园，花园中间还有一块水稻田，因为他们认为水稻是文化的根儿，所以每年水稻成熟之际，这位企业家都会领着住地的小孩子们割水稻。
这个项目改造了17年。它在城市中心离皇宫不太远的地方形成了一个交通枢纽，完成了城市更新计划，变成了东京的一个新地标。
现在每年有4000万人到这块11.2公顷的土地上访问、参观、购物、看演出，形成了一种新的城市形态。现在大概平均一天10万人，周末会有20万人到50万人，这成了东京的一个景观。而这块地的面积是多少？不到10万平方米，建筑面积是76万平方米。听起来容积率非常高，可是现场去过的朋友都知道，它不会让人有压迫感，而是把疏密处理地很好，表明人类在城市建设方面其实是有很多发展空间的。
我和杜平2010年访问东京的时候看到，受六本木改造成功的影响，这里也进行了都市改造，叫做“都心”，就是城市中心地区的改造，跟我们这里上一程的城市规划路线是相反的。我们是不断地往大摊、往外扩，一个新区一下子就跳出去30公里，最后兜来兜去再往回走，增加城市中心地带的活力。
我们今年再去看到，这里已经出了23区，是其中一个独立市，叫做吉祥寺。这个地段是很好的，因为有看樱花的公园，原来是皇家公园，后来向平民开放，周边的地产也非常具有吸引力，价格非常高。日本房产泡沫破灭以后，其他地方的房价下去了，而这个地方的房价还是稳升，要排号才能买到这里的房子。它的经验是什么？就是把很多城市设施和车站紧紧拢到一起，一条是日本很有名的日铁，还有一条就是八王子铁路公司。
我们的铁路包括高铁，很多车站都是远离城外，不在城里。我们是条块分割，铁路是铁路，城市是城市，国务院给钱就给你修里程，给你报有多少客流量。这个没有什么错，所以车站修得远，因为地价便宜，不会修到城市中间来。因此对坐交通的人来说，“北京到天津是29分钟”实际上是指北京南站到天津东站29分钟，而不是北京到天津29分钟。我们的铁路没有修到城市当中去，没有把铁路的利益和城市的利益拢到一起，而日铁是拢到一起的。它的铁路是两边打通的，不影响城市的活力。他们也有一个理论叫“车站城市理论”，就是通过有轨交通来集散城市的人口，增强城市的承载力，增加居民的便利性。
改变思路！密度！密度！密度！
下一程的城市化要换一个维度思考，城市密度很重要。无论大中小城市，我们是不是在已有的技术管理水平下达到了合理的密度。密度之所以重要，我认为有以下四点原因：
第一，密度够，分工就发达。我有过十年上山下乡的经历，农村没有卖早点的，因为需求不够；反观北京和上海这样的大城市，早点就是大产业。所以需求聚起来，分工才能细。如果你到村庄里说给我剪剪手指甲，这是一个很粗鲁的要求，这种“奇怪”的要求只有在人口集聚的地方才有。至于分工，政治经济学鼻祖亚当•斯密提出分工生产率，生产率提高是收入提高的根源。
第二，聚到一起，信息成本就降低了。为什么城里人说消息灵通？因为人们聚集到一起，信息可以免费分享。越是发散，信息传输成本越高，就会阻碍信息的流通。相反，聚到一起，信息成本降低，基础设施建设的成本也降低。
第三，现在经济增长越来越多地依靠知识驱动，所以要研究知识是怎么生产出来的，当然要一批有头脑的人，但还不够，优秀的头脑如果是孤零零的，很难有效的进行知识生产。不同的有头脑的人密集地凑到一起，互相碰撞，互相激发，所有科学中心、研究中心都离不开这一条。一分散，很多思想激发就消失了，这一点也是支撑集聚的理由。
最后，特别是新兴市场国家、发展中国家，往往是先把首都建设好。所以，很多福利往首都、大城市和“面子工程”倾斜，这也会把人吸引过来。除了集聚带来的正常利益之外，现在还有城市偏向带来的集聚效果。所以，现在新兴市场国家的首都规模基本上都比老牌大都市大。
从微观角度来看，人往高处走，城市收入高，没有其他太复杂的道理。让人们移动，开始时可能因为不懂所以害怕，但这些都可以慢慢克服。一旦克服障碍，哪里收入高，人就会往哪里去。现在，城乡收入差有三倍，人怎么会不行动呢？我移过去收入就高，至少能获得更多机会。所以，这也支持了我们对密度维度的理解。
上海的中心城区，让人印象深刻
我从纽约、日本回来在国内做调查，国内到底是什么情况？论城市，密度高的地方是深圳，因为深圳只有2000平方公里，所以它每平方公里的GDP是4亿多人民币（前年算得）,对比曼哈顿16亿美元，香港、新加坡的4、5亿美元，还是低不少，但比很多城市高。心有不甘，再到城市里面去找，发现中国城市概念跟国际城市概念不完全相同。我们的城市都是有城有乡的，如上海，6000多平方公里，是当年把江苏10个县一笔划给上海的结果。如果到“老上海”调查，我找到一个最小的区——静安区，仅占整个上海面积的千分之一点二，只有7.62平方公里，但住了29.61万居民，每平方公里是3.2万夜间人口。静安区2014年的GDP是660亿人民币，每平方公里14亿美元。
去过上海的人都知道，静安区是上海公认管理比较好的一个区，7.62平方公里一半是商业区，一半是居民区，一平方公里晚上人口其实是6万人，但是看那个社区、街道，管理得井井有条。
此外，大城市中间有很多小地方，如果稍加改造，它会大大增加承载和活力。静安寺是一个千年古刹，它与一家大型商场之间，隔有一条狭长的巷道，也就十几米宽，1000多米长，原来多少年就是封闭着，谁也不能通行，更不能利用。后来把它打通，两边开发成小商铺，现在成了一条时尚步行街，市民可以通行购物，变成很有人气。这个例子告诉我们，我们的城市市中心有很多地方是不通、不畅的，有很多潜力远远没有挖出来，我们的城市里有很多是断头路，各自为政的封闭空间，城市的脉络没有通透，这样就使城市的拥堵问题变得更加严重。
不要以为密度高了一定乱，不一定，经验证明，城市的合理加密可能更加有序，这取决于我们的观念、知识和管理能力。
是不是只有大城市才有密度问题？其实，小城市、小城镇也有密度问题。
我听说日本有很多5万人、10万人的小城就叫市，而我们很多镇都是100万人，这是我们的行政体制和城市发展中另一个需要研究的课题。我这次专门到日本看小城市，访问了富山市。研究的课题很有意思，老龄化。
如果人口绝对数在减少，怎么让这种城市有活力？我们就访问了这些城市的市长，他们把这叫“紧凑型城市”。为什么紧凑呢？因为原来人口多，城市面积比较大，现在遇上老龄化，人如果再不出来，这个城市就显得死气沉沉。怎么让它有活力？他们就提出“紧凑”概念。往哪儿凑？他们的方案很有意思，先投资修建城市的一条路面电车。为什么叫“路面电车”？因为这个车非常矮，老人抬腿就能上去，不用坐地铁，不用爬上爬下。路面电车把主要的住宅区和商业文化设施都连上了。这个投资中，政府出了哪部分钱？就出了修建轨道的钱和车辆开发的钱，剩下的项目就招标，哪家公司来营运城市路面电车系统，就来买。然后动员公司捐一个车站，公司LOGO和名号可以展示在车站。最后还动员市民捐椅子，上面有铜牌刻着捐献者的名字。现在，这条路面电车已经修成十几公里的纵线和17公里的环线。
怎样才能激活城市？他们以车站和车站为节点，用各种政策吸引老人住到车站线周围500米的地方来，这样老人就很容易出行。我问，这对财政有什么好处？市长的回答也很有意思，说他们委托大学做了研究，老人家一天走1000步，医疗费用就下降。日本的很多老人是有购买力的，他们走出家门，消费就火了。
我访问过国内很多城市，这些年修大发了，要把所有的街区都用公共服务支撑起来，下一程是支撑不了的，所以能不能适当地凑到一个小范围内提供公共服务，把那一块的生活质量提高，然后再往外扩？因为我们还没有到老龄化那么严重的程度。
“城市化下一程”，需要“城市事业家”
如果说上一程的城市化是比谁的城市摊得大、建了不少有地标性的建筑，那么下一程就要比比城市里有什么样的生活质量，有没有活跃的经济、文化、技术活动，这些活动也是国民经济和城市生活质量很重要的一个方面。
下一步的城市化很可能是从“扩、扩、扩”变成内源型的、紧凑型的，不能只从尺度看城市，更要从密度看城市。我理解的城市，它应该是由密度定义的，城市和农村的差别不在于大或小，而在于密集还是稀疏。所以评价城市化的好坏不光要问大小，还要问够不够密，要终止单纯“摊大饼”。紧凑城市的概念已经写进了城市发展规划当中了，问题是怎么在城市化过程中落实。
城市化的下一程除了要进一步改革征地制度，还要把城市经营、城市活动的很多体制激活，让民间、社会上、很多有这方面才能的城市事业家更好地发挥作用，共同把我们的城市化推到更健康的发展阶段。
