执笔人：易居房地产研究院研究员朱光，来源：易居研究院
当前我国房地产去库存的建议和对策
2015年底以来，中央已经针对房地产去库存在需求和供给两端提出了一系列政策：在需求侧，松绑房地产调控政策，加快农民工市民化，落实户籍制度改革，建立购租并举的住房制度等，激发有效需求；在供给侧，加强金融监管力度，根据一线城市、二线城市及三四线城市的不同情况，采取差别化的土地供给政策，控制中高档、别墅及大户型、低密度住宅开发数量，扩大与城镇普通居民购买能力相适应的中低档住宅供应量，在融资等方面加大对优质企业支持力度等。
同时，我们也应该看到，国外房地产业走出低迷，都不是单纯依靠国家政策调整，而是在政策引导和金融监管的基础之上，依靠市场机制，发挥市场参与者的积极性。因此，解决房地产库存问题，政策只是辅助，最终还得依靠市场供给载体发挥主观能动性，依靠房地产开发商转变经营方式，优化产品结构和服务质量。
第一、供需两端齐发力
一、优化供应结构，因城施策控制土地供应
各地区要根据本地商品房库存数量，科学制定2016年土地供应计划，合理确定土地供应结构和投放数量。库存量大、去化周期长的三、四线城市，要严控或者暂停土地供应，特别是一些城市商办用房库存去化周期长的，要暂停商办用地出让。而在供需紧张的一二线城市适当加大土地供应，防止地价和房价上涨过快。
二、加快落实鼓励农民工购买城镇商品住房的政策
对于去库存任务较重的三四线城市以及小城镇地区，由于本身市场购房需求有限，因此如何将外来人员特别是农民工转化为市场需求便成为了关键。但由于农民工收入较低，一般很难购买得起城镇商品住房。建议对首次购买商品房的农业转移人口实行优惠政策，首付比例可适当放松，减免契税，各级财政对贷款利息进行适当补贴、贷款利息抵扣个人所得税等。同时，加快落实农民工落户、居住证管理等户籍制度改革。另外，探索进城落户农民对土地承包权、宅基地使用权和集体收益分配权的依法自愿有偿退出机制，提高财产性收入，增强购房需求。
三、鼓励地方政府购买商品房用作保障性安居住房
根据国务院发布的《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》指出，2015—2017年，全国需要改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套。因此，应继续鼓励地方政府通过购买商品住房的方式解决住房保障需求，但应以购买存量普通商品住房为主，并且购置价格不得高于所在区域同类普通商品住房的上年平均价格。支持从租赁市场筹集公共租赁房房源，把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房，转为公共租赁住房。
四、加大货币化补偿安置力度
2015年，全国棚户区货币化安置比例达到28%，2016年不少地方已提出“货币安置比例超过50%”的目标。因此，对城镇棚户区和城中村改造项目，扩大货币化安置的比例，尽量让居民在市场上购买和租赁商品房。同时还应调整保障房的实现方式，健全公共住房租赁补贴机制，鼓励和支持符合公共租赁住房保障条件的家庭，通过租赁市场解决住房问题，政府按规定提供货币化租赁补贴。将符合条件的非户籍常住人口纳入公租房保障范围，保障房的房源以盘活存量房为主。
第二、推动行业创新
一、进一步发展住房租赁市场
建立购租并举的住房制度，推动房屋租赁市场规模化、专业化发展。搭建住房租赁信息政府服务平台，提供高效、准确、便捷的信息服务。规范房屋租赁市场，保护房屋租赁当事人的合法权益。积极培育以住房租赁为主营业务的专业化企业，提升租赁服务水平。鼓励自然人和各类机构投资购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者。支持房地产开发企业改变经营方式，将其持有房源向社会出租，从单一的开发销售向租售并举模式转变。
二、加快房产资产证券化进程
房地产资产证券化，能够促进化解房地产高库存。推动包括REITs在内的住房资产证券化，一方面能够盘活庞大的商业地产存量，另一方面通过鼓励包括公积金在内的资产证券化，降低公积金贷款融资成本和购房者成本，提高公积金周转率，有利于化解存量住房。建议落实建房[2015] 4号文提出的“积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点”。在2015年已有的资产证券化(ABS)试点基础上(如“万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金”，世茂集团推出的全国首单物业费ABS和购房尾款ABS以及上海市公积金发行的ABS)，鼓励扩大包括REITs在内的住房资产证券化试点。
第三、完善市场监管体制
一、强化房地产市场监管
深化房地产市场分析研判，建立房地产市场监管信息平台，及时掌握市场动态，保证政府政策制定时机和方案的合理性。同时，理顺房地产调控管理体系，建立各个部门之间的协调机制, 加强各个部门之间政策制定和执行方面的合作。加大对房地产开发企业资金链风险排查力度，高度关注重点地区和重点企业，防范金融风险。严厉处罚恶意拖欠工程款和闲置烂尾现象，让开发商不能违约、不敢违约。
二、允许调整和改建项目用途
在楼市库存较高的地区，首先对已批出去的土地，要引导企业调整土地用途；其次对正在开发建设的项目，允许企业根据市场的情况调整开发节奏，调整户型结构；再次允许尚未开工房地产项目用地按照有关规定改变用途，用于棚改安置房和公共租赁住房建设。此外，也可以鼓励房地产企业将符合条件的商品房改造为“创客空间”、养老地产、旅游地产等，将去库存与发展新兴产业结合起来，这项措施其实在一些地方已经在推进。
三、成立去库存专门工作小组和部门
从海南北海楼市去库存的经验看，两地均在楼市危机后组建了处置积压房地产的相关责任部门，对于后期楼市的恢复起到了重要作用。因此，建议楼市库存较高的地区也相应组建房地产“去库存”领导小组，结合当地的实际情况，贯彻落实国务院的调控目标，及时反馈各地“去库存”过程中的新情况、新问题，因地制宜、因城施策地解决“去库存”过程中的个性化问题，挖掘房地产市场的发展潜力，激活房地产发展能量，促进房地产均衡协调发展，让房地产对地方经济发展的拉动推进作用发挥更加出色。
