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深圳房价已连涨20个月 最严新政下房企仍拒绝降价

2016-10-10 10:25:55    来源:凤凰网    作者:风中的自由    浏览次数:

在房价连续上涨20个月之后,深圳楼市遭遇平地惊雷。一夜之间,深圳房价上涨预期迅速熄火。

这是继“325”新政之后,深圳年内进行的第二次楼市调控。10月4日晚,深圳史上最严购房新政发布——重申90/70政策、非深户购房缴纳社保年限从3年改5年、深户单身人士限购1套、无房但有贷款纪录者首付5成、开发商新房备案价不得高于前期产品或周边二手房、新房售价不得高于备案价(以下简称“104新政”)。

年内两次调控罕见

“325”新政把非深户购房社保缴纳年限从一年提高至三年,抑制了部分刚需需求,堪称彼时深圳史上最严格的调控措施。此后,深圳新房、二手房市场气氛冷清,成交量直线下降,成交价上涨幅度收缩。直至9月进入传统的金九银十销售旺季,成交量才有所回升。

在过去深圳楼市历史上,一年内出现两次大型调控相当罕见。国庆期间,近20城相继出台调控政策,“一线要控制、二线要稳住、三四线城市要活跃起来”成为调控主旋律。深圳属于需“控制”的一线城市。

资料图

“325”新政未能把深圳房价打下去,“104新政”从限购、限贷、限价三个方面堵死部分刚需、几乎全部改善置业和投资者的购房门路。力度只严不松。

或痛惜、或庆幸、或唾骂、或支持者同时发声,新政已然影响了整个深圳楼市的中短期生态。在政策影响下,深圳购房者心态和预期有所更改,加速网签或持币观望。

家家顺研究中心监控市场数据显示,国庆假期10月1日—10月7日深圳一手住宅网签成交508套,同比去年十一上涨124%,成交均价42727元/平方米,同比上涨34%。

据监控,10月2日与10月3日,深圳一手住宅网签成交套数仅个位数,而10月4日新政发布当天,网签成交急速飙升到180套,5日亦有103套,6、7日才缓慢回落至两位数。家家顺认为,由于深圳一手住宅节假日亦可网签备案,上述成交数据体现了新政对一手住宅的影响。

横向对比也可发现,今年国庆一周的成交量价创下过去五年以来的最高峰。据美联数据监测,2011年国庆期间,深圳新房共成交289套,均价为16859元/平方米;2012年国庆期间,深圳新房共成交312套,均价为18894元/平方米;2013年国庆期间,深圳新房共成交212套,均价为27071元/平方米;2014年国庆期间,深圳新房共成交139套,均价为23150元/平方米;2015年国庆期间,深圳新房共成交227套,均价为31874元/平方米。

深圳开发商无意降价

加速网签的购房者群体意图在加速网签,免受新政调控,但更多的购房者仍在持币观望。一名无房深户年轻人告诉第一财经记者,她认为新政靴子落地后,投资者看空情绪浓厚,市场上或有笋盘出现,对刚需而言,是上的好时间,她已备好购房款等待机会。

深圳楼市开始降价了吗?新政发布的第五天,记者走访深圳多个楼盘和二手门店发现,市场目前并未出现恐慌抛售和大幅降价的现象。

Q房网位于深圳布吉一家门店的置业经理告诉记者,目前片区楼盘暂无出现普遍降价的现象。“新政之后,有个别业主主动下调报价,总价下调幅度在5-10万元之间,但是是个别行为,多数挂牌楼盘并无新的动作,而看房人数亦无明显减少。”而中原地产位于南山桃园的门店中介所述情况相似,该中介表示,目前降价放盘的多数是手上有多套房产的投资客,一般的二手房业主资金压力普遍较小、心里价格依然坚挺。

家家顺研究中心数据显示,目前深圳10大成交热点片区的挂牌均价还未有明显变动,新政对业主报价及买家成交所带来的影响,还需时间观察。

另一方面,深圳新房市场,目前仍表现平静。新房楼盘中骏四季阳光营销负责人告诉第一财经记者,目前项目没有任何降价的考虑,并不担心新政影响销售。

谢永超认为,“深圳市场上应该没有开发商会选择降价。一是,开发商不缺资金,不需要着急回笼;二是,降价都是因为市场供应量很大,各家竞争,才会导致降价,但是很明显深圳没有这种情况。”谢永超预测,新政需要一个季度去消化,但依然看好后市,入深户还是很简单的,半年时间足矣。

新政并没有改变深圳楼市的供求关系。家家顺营销副总裁张国库认为,2016年第四季度,购房者与业主会处于一个“博弈”阶段,在价格上会有一定程度的僵持。未来半年的时间里,深圳房价不会出现大幅度的下跌,整体处于一个区间震荡的过程,上下波动不会太大。

同策咨询研究部总监张宏伟对第一财经记者表示,本次新政是对以往限购政策的补丁。深圳外来人口较多,本次新政旨在打压投机投资性需求。尽管新政严厉,但是深圳非户籍单身依然能购买一套住房,比上海的政策宽。

新政出台是瞬间动作,但是新政对楼市的影响是持续性动作,相对新政本身,购房者更关心的是新政出台后楼市的走向及房价的变动。据中原集团研究中心数据显示,过去十年之中,深圳楼市存在4个涨跌阶段。在2006年-2007年,深圳房价持续上涨20个月,累计涨幅为117%,此后调控出台,相关跌幅是25%;2009-2011年,深圳房价;2014年-2016年,深圳房价连续上涨20个月,至今累计涨幅为108%。

从上述数据可知,过去10年,深圳房价几度上涨几度受调控,但是每次调控带来的跌幅有限,与相应涨幅相去甚远,每轮调控后房价依旧新高。核心城市的长期供需关系依旧紧张,限购限贷压抑的短期需求仍有释放和爆发之可能。

“104新政”被寄予打压深圳房价,结束本轮上涨周期的希望。10月8日,新政相关执行细则陆续发布,深圳楼市正式置身于新一轮的政策环境之中,“104新政”能否完成打压房价任务仍待观察。

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