2020年国内爆发新冠肺炎疫情,很多人会拿这次的疫情与17年前的非典疫情作比较,而两次的疫情确实给地产投资带来了不同的影响。近日,五牛控股不动产事业部董事总经理刘少言女士有关两次疫情对地产行业的影响进行了分析。
01、非典时期地产基本面走势复盘
1. 全国基本面整体呈深“V”型走势,全年销售面积仍然维持了29%的增长。SARS疫情,2002年11月最早发生在广东,2003年2月伴随春运在全国范围内扩散,2003年3月初开始进入集中爆发期,至5月初新增病例数量开始明显下降,6月份疫情开始走向结束,前后共经历半年左右的时间。从房地产市场的表现来看,销售、开工、投资、土地成交均在疫情爆发期内受到一定的短期压制,但之后均呈现显著反弹,而2003年全年的销售面积仍然维持了29%的高速增长。分项来看:
土地市场反应最为领先,且弹性最大。从300城居住用地出让数据(包含协议出让地块数据)来看,2003年1-2月土地成交量已略显疲态,溢价率也明显降低,回落至20%以内。3月份土地成交基本冻结(单月成交量同比下滑80%,溢价率为0),但4月份伴随疫情扩散初现转折,土地成交现快速回升,且后续呈持续扩张态势。
销售方面,3、4月份显著降速,5月份起迅速反弹。2003年3月份全国商品住宅销售面积同比增速较1-2月份(同比+68%)滑落至30%,4月份进一步滑落至20%以内,达年内低点。5月份起随着疫情好转,销售面积增速明显回升,5、6、7三个月单月同比增速均在40%上下。
新开工变化趋势与销售相对同步。2003年3月和4月全国住宅新开工面积同比增速分别为23%和22%,为年内最低水平。5月份新开工面积同比增速回升至33%,6-8月基本保持在30%上下的水平。
2、地区层面,疫情最严重的广东省、北京市均观察到市场的先抑后扬,且波动幅度大于全国平均。北京疫情集中爆发于4月,当月商品住宅销售面积同比增速显著下行(至29%,一季度平均大于100%),5月单月受基数扰动增速短暂上行,但6-7月成交持续疲弱(同比+5%),8月起增速才再度回升,全年录得10%的同比正增长;广东2003年3、4月份商品住宅销售面积均为个位数增长, 5月短暂反弹后6、7月又重新回落。伴随销售回暖,广东和北京新开工面积增速分别于7月和8月显著反弹,下半年投资增速亦同步回升(广东2003上下半年投资增速分别为7%/9%,北京为16%/24%)。
3、政策层面,2003年非典时期恰处于房地产行业市场化大潮的起步阶段。2002年7月国土资源部第一次明确提出商品住宅、商业等用地必须通过招拍挂方式来公开出让。2003年8月底(非典疫情过后)国务院颁布了18号文件,正式指明房地产为国民经济的支柱产业。同时非典前后央行多次表达对房地产信贷业务过快增长风险的关注,以及其他部门对市场化初期房地产开发、预售、物业管理等环节出台规范化政策,整体来看,非典前后及期间的政策环境偏积极。
02、此次疫情对楼市的影响及差异
2003年非典疫情的影响对分析此轮疫情后楼市的演变趋势有着重要的参考意义,但是两轮疫情爆发时房地产市场在发展阶段、政策环境、技术条件等方面存在的差异:
1、房地产市场所处的发展阶段不同:2003年非典时中国房地产市场处于起步阶段,为高速扩张之始,而当前市场已经进入平台期。2003年,房地产业被正式确立为拉动中国经济发展的支柱产业,市场化刚刚起步,市场规模和国民住房需求不断扩大,刚需和投资性需求均呈旺盛发展势头。当前中国房地产市场历经近20年高速发展后市场规模已到达高位,需求平稳且以刚需和改善性需求为主,投资性需求占比较低。我们判断疫情对于投资性需求的抑制作用持续的时间会更长,刚需和改善型需求随着疫情结束,应该会进入到一个加速恢复的阶段。
2、楼市政策环境不同:非典时行业政策倾向主要为积极支持、刺激楼市发展,而此轮政策端以稳为先。2003年楼市政策整体宽松,以支持市场扩张、刺激购房需求为主。但此轮楼市政策出发点为平稳市场,在房住不炒的大基调下实行因城施策的精细化、灵活化调控,政策层面不再出现“一刀切”式的放松或收紧。
3、疫情爆发的时点、疫情信息的传播速度和应对疫情的经验不同:此轮疫情集中爆发期为楼市淡季,公众认知和响应的速度更快,隔离措施也更充分。非典疫情从2002年11月首例发生到2003年3月开始集中爆发,历时5个月才被公众所重视并开始大规模采取防护隔离措施,而3、4月正值楼市传统“小阳春”,房地产销售、开工、投资也因此显著放缓。此轮疫情信息从2019年12月发现首例,只用了1个多月已广泛被公众所认知,爆发时尚处于楼市销售淡季,而全国绝大多数地区在非典经验基础上,对此轮疫情的响应速度和针对性更强,隔离措施更得力,疫情持续时间可能更短。
4、房地产销售渠道、技术条件不同:非典时房地产销售全部依托售楼处,当前线上销售、VR看房、中介1对1服务等销售渠道和技术条件的完善可一定程度帮助开发商提前蓄客。尽管最终的房屋成交依然主要依赖于购房人线下实体看房后的决策,但相比于非典时售楼处关闭后购房人与开发商联系的全面切断,当前中介的存在以及互联网技术提供的线上虚拟看房场景可在一定程度上降低物理空间隔离所带来的房屋交易障碍,并增强开发商的客户黏性。
03、2020年房地产后市基本面演化展望
1、一季度销售、开工、拿地等指标受疫情影响承压。我们认为此轮疫情短期将影响开发商的推盘意愿,并增强购房人的观望情绪,进而导致地产销售走弱、房企开工、施工节奏放缓、土地市场趋冷,一季度全国地产销售、新开工和土地成交均可能出现同比负增长。
2、二季度起各项指标有望逐渐修复,政策面友好窗口期可能更长。考虑到此轮疫情响应和防控速度更快、各地隔离和延迟复工措施更得力,我们认为此轮疫情的持续时间较非典可能更短。在疫情影响逐渐减弱、地产基本面和宏观经济相对承压、地价和房价不存在快速上涨风险的情况下,我们判断政策面相对友好的窗口期可能拉长。自2月12日起,无锡、西安、深圳、浙江等多个省市密集出台关于应对“新冠”疫情的楼市支持政策,政策内容包括允许延迟土地价款缴纳、税费缴纳延期、预售条件适度放宽、推进线上审批服务、信贷支持等,全面支持房地产开发企业应对疫情之下生产经营活动面临的困难。后续,我们判断会有更多城市跟进,政策的正向空间正在逐步打开。进而托举房地产市场平稳修复,前期部分被积压的购房需求也将在维稳政策的引导下逐渐释放。
3、写字楼、商业地产明显承压,活跃度明显降低,短期之内难以恢复。疫情影响下,写字楼市场将进一步承压。一方面,受疫情的影响,国内外企业对置换、扩张办公物业较为审慎。而严格的延期复工措施之下,中小型企业因经济活动受限而带来的短期内财务流动性风险更大,或对办公租赁市场造成影响,尤其影响联合办公空间的租赁使用。
除了疫情造成的短期集中影响外,我们不能忽略当下写字楼市场的大环境及总体趋势——2019 年以来,全国多地甲级写字楼市场在宏观环境不佳及供应放量等因素的影响下已然走弱,需求大幅下降,空置率攀升。企业面对突如其来的疫情,在营收受到影响的情况下,削减高昂的甲级写字楼租赁成本成为一种选择,这无疑将减少或延迟写字楼新增需求,各业主对客户的争夺将进一步加剧。同时从供应层面来看,受到疫情的影响,投资减缓、施工周期延长,市场供应也会明显变缓,这也会从一定程度来缓解写字楼供应压力。计划于本季度乃至部分年内入市的项目预计也将多有推迟,写字楼市场整体活跃度将会显著降低。
疫情中短期内将对商业市场带来冲击,除了实体商业受到的直接影响外,由于缺少场景,线上商业同样受到波及。为了控制疫情蔓延,中国启动了重大突发公共卫生事件一级响应机制,包括取消或延期公共聚集性活动,延长假期,关闭旅游景区、影院、酒吧等公共场所。一些商场业主和零售商已经主动缩短营业时间或暂停营业部分门店。受此影响,一些主要商业地产的业主实施疫情期间减免租金的措施。
实体零售的线上渠道帮助缓解疫情带来的压力,并推动线上线下相结合的模式的进一步应用。在疫情期间,生鲜超市和外卖的业绩井喷式增长,特别是已建立线上线下销售渠道的超市和餐厅,保障了人们的正常生活需求。过往为数不少的从来不使用线上购物平台的人群在此次疫情中也被迫接触和使用。这既扩大了线上平台的受众,也促使运营商进一步思考统筹整合商户,实施线上线下相结合的战略。此外,一些零售商如麦当劳、喜茶等品牌免费为医生提供外卖餐点服务,在公众中赢得了良好的品牌形象。 零售业中短期前景依然不明朗,直至疫情结束,预计大型购物中心市场空置率将有所推升,整体平均租金则面临下调。
04、积极应对,龙头房企比较优势凸显
2月15日,恒大宣布2.18-2.29日全国恒大楼盘7.5折,3.1-3.31日全国楼盘7.8折,加上首付、按揭等各种优惠政策,实际折扣低于7折。而2月17日恒大通过网络视频发布了“网上购房”3天以来的销售情况,认购金额高达580亿元,相信随着75折政策的推出,恒大购房的销售业绩会持续向好。
恒大的例子反映出了龙头房企在抵御风险、穿越周期时所凸显出来的比较优势。在此次危机中,龙头房企反应迅速。我们第一时间对五牛的交易对手做了调查,恒大、融创、奥园、阳光城等一线房企均在第一时间开启“线上售楼”为主,“线下值班售楼”为辅的销售方式并均取得了良好效果。2月9日,融创上海、北京和东南区域同时发布消息,在2月10-3.31之内的购房项目,在42个城市进行30天无理由退房活动。 之后,阳光城、绿地、时代中国等房企也迅速采取了类似行动,阳光城给出的无理由退房期限更是高达半年。
目前的销售困局对于中小房企来说,会对现金流、负债的偿还等造成非常大的压力,而龙头房企在此时所展现的管理水平、融资能力、销售能力等方面的比较优势,会使得他们在本轮危机中占得先机,成为引领行业恢复的动力。 因此我们预计,地产全行业全年销售、新开工小跌,投资增速小幅增长,市场整体平稳,龙头房企危中有机,持续看好。
展望2020年,全国商品房销售面积预计同比下跌4%-5%(2019 -0.1%),新开工面积预计同比下跌3%-4%(2019年+8.5%),房地产开发投资额预计同比小幅增长5%左右(2019年+9.9%)。
五牛控股刘少言女士分析,受疫情影响,短期内不能复工,开发商有压力无可厚非,但全局形式如此,放眼未来,疫情不会影响地产行业的大方向发展。地产行业会保持现状,由于中国经济转型在即,地产业或寻得更好的市场机遇。疫情也让金融放宽政策,比如一年期利率下调等。综上所述,中小房企能维持合理现状,龙头房企抗风险能力依旧,前景可观。
