今年已经有409家房地产企业宣布破产，根据数据统计今年以来已经发布过415次地产调控政策，平均每次调控都有一家房企破产，平均每天两次调控。住房不炒的背景下，对于房企来讲确实太“南”了。
谈业绩增长的时候，就绕不开“开源节流”。开源，指的是目标客户的“钱包”，而节流指的是自己的“钱包”。
压缩违规房贷，房地产领域的贷款增速已经连续回落14个月，这算开源失败;2019年，房企融资平均成本为6.88%，同比增长0.67%，这就是节流无力了。
房地产本身就是个高度依赖资金流的行业——借钱拿地，借钱盖房，卖房回款，周而复始，结果借钱成本增加，卖房的目标客户资金有减少，真是一分钱难受英雄汉。
没有任何一家房企是不依赖高额的负债周转的，还记等2018年年初炒阳光城，就是因为阳光城的现金流比较好或者叫能借到钱。
地球人都知道房地产处于寒冬期，但是我仍然要给大家讲房地产，因为房地产无论是现在还是未来都将是GDP大头，换个角度来看，这场寒冬带给我们的将是巨大机会——因为春天总会来的。
而这个寒冬会让行业从新洗牌，弱者将被淘汰，品牌差异会越放越大，资源会进一步集中。
房地产市场很可能将进入这样的赢家通吃时代，头部企业将会逐步的占据更大市场份额，而地产的头部企业毫无疑问就是万科和保利。
今天我给大家分析下万科A，以后有机会再分析下保利。
万科A是地产行业龙头，行业的标杆风向标，我们通过对万科A的分析希望可以找出整个行业的节奏。
从3季报来看，万科A的增长并不弱，应收增长27.21%，净利润增长30.43%。单从财报这些数字上是看不到更多东西的，需要业务进展情况分析。
我们从几个方向来分析它的业务情况。
完工销售情况，前三季度销售了3061万平方米同比增长了5.5%，总计4756亿元同比增长了10.2%，销售金额增长7.1%。
未完工在建情况，万科A的在建工程同比增长，在建权益建筑面积约6275.4万平方米，同比增长了17.3%。
单独看没感觉，结合其他房企和现在的环境再看看呐?
今年以来全国商品房的销售面积是同比下降的，而万科是面积增长5.5%，而且销售金额增长7.1%，这就已经说明万科的品牌效应开始体现了。在万科身上几乎看不到政策调控的影子。
从财务上看，万科的负债和融资成本都控制的极低，上半年的负债只有25%，2018年的融资成本也只有4.6%，这个数据在同行业中也是绝对的翘楚了。
再看成本控制，地产行业现在的在售房源应该是2017年拿的地，而2017年正处在地价高峰期，平均拿地成本都要高2000多元/平米，而今天的销售价格只高出了300元/平米，所以无论你怎么算，地产行业的毛利率和净利率都应该是大幅下降吧。
不过你看看万科的，它非但没降反而比去年同期还要高。
地产行业大鱼大肉的日子确实结束了，而且正在快速的凋零，万科也确实在勒紧“裤腰带”，但是万科不但实现了活下去的目标，还活得很滋润不是吗?
低估值，高应收增长，积极的转型应对寒冬，都预示着当冬季结束的时候，这个“剩着为王”的行业将进入新的高增长周期。那么在寒冬里活得很滋润的万科呐?
