作者：刘礼文 来源：上海证券报
在房企巨头林立的物业行当里，来自重庆的新大正算不上“响当当”的名字，但这家毫无开发商背景的物业企业却另辟蹊径，从一众物业“大小鱼”中脱颖而出。而所谓的秘诀，则在公司董事长李茂顺谈到的经营理念与实践中一览无遗。
不同于多数从事住宅物业管理的同行，新大正的服务对象是城市公共建筑，这样的差异化让它听起来像是行业里的“孤独客”。“每一个企业的发展之路，有时是自觉的，有时也是不自觉的。” “自我总结”时，李茂顺大方承认，新大正走上这条路是被市场“逼”出来的。
尽管自谦为“绝路逢生”，但凭借敏锐的市场直觉，新大正在城市公共建筑管理服务的“赛道”上持续奔跑了近20年，并于去年年底一举成为全国第二家A股上市物业公司。在近日做客上海证券报与约珥传媒打造的《直面掌门人》节目时，李茂顺感慨：“经营企业，犹如一场长跑，不但要分阶段发力，更要以适合自己能力的速度，尽最大努力去跑。”
突围求生：“逼出来”的大生意
提到物业管理这门生意，在我们大脑中首先闪现的是小区物业，但新大正却为外界打开了一个新的观察视角。
2001年，刚起步迈向市场化的新大正也不例外地选择了住宅小区物业，但是经过一番折腾后，却发现“这个市场并不存在”。“尽管国内物业管理行业一直推行建管分离，但长期以来，国内商品房物业管理绝大多数是开发商自己建，自己管，留给第三方物业管理公司的市场空间并不大。”
如果说跳出“房企包围圈”，是新大正最明智的策略；那么，率先切入行政机关的后勤服务社会化领域，则让这个策略有了落脚点。早在2003年，新大正便开始关注政府机关的后勤服务社会化，并认为这将是一个新兴市场。为了快人一步夺得先机，公司创始人王宣亲自带领团队前赴上海机关事务管理局学习后勤服务管理。
正是这未雨绸缪的关键一步，让新大正的命运从此发生转变。随着行政机关逐步推行后勤服务社会化，新大正在2004年中标重庆九龙坡区政府物业服务项目，自此，新大正便在这条新径上不断向前突进。2005年，重庆大学城开建后，新大正借此契机进入学校物业领域。2007年，重庆建立西永微电园，公司又介入园区物业，从而完成公司产品结构的调整。
回望这段“开疆扩土”的历程，李茂顺直言一度感到过痛苦。“公共建筑的物业管理是一个全新领域，没有前辈、没有同行，一切只能自行摸索。”李茂顺告诉记者，与住宅物业管理相比，看似工作内容都是“四保一服（保安、保洁、保绿、保修、客服）”，但机关单位、学校的物业管理场景却截然不同。
“很多时候，我们自认为工作已经做到位了，但仍然不符合客户要求。比如门岗管理，貌似都是一项安全盘查工作，但政府部门的操作规范、作业标准远高于住宅小区。”李茂顺认为，某种程度上来说，还是由于公司的服务没有契合到各个业态的特征。
“比如学校物业管理，除了传统的保安、保洁工作外，我们还要提供教学服务、学生公寓管理。这两项工作似乎也类似保安、保洁工作，但慢慢深入以后会发现，它们的工作内容大相径庭。”李茂顺说，像学生管理工作，公司不仅要为学生的学习和生活提供便利，还要辅助学校管理学生的思想和身心健康；再比如教学服务，授课老师只需要带讲义、U盘进入课堂，其它教学媒体管理和服务都属于物业公司的工作。
但不可否认的是，长期在公共建筑领域里的耕耘，也恰好让新大正积累了服务每一个细分领域的能力，形成了独特的发展路径。据李茂顺介绍，目前公司已形成学校物业、公共物业、航空物业、办公物业、商住物业五大业务板块；到今年上半年，公司签约项目340个，在管项目334个，签约面积近7000万方。
如何提供更有特色、更高层次的服务？这是李茂顺日常思考最多的问题。他认为，从事公共建筑物业管理，不仅代表物业公司，还代表了学校、机关的形象，所以让物业管理服务打上不同学校、机关单位的历史和文化烙印，这是客户更高层次的需求，也将是一件具有极具价值的事。
拾阶而上：借力资本做“蛋糕”
2019年，物业企业上市一夜之间成为一种“潮流”。这一年的12月3日，新大正也成了资本市场的一名“新兵”。类似于许多为谋求做大“蛋糕”而上市的企业，李茂顺并不避讳自己想要快速奔跑的“野心”，但前提是“发展速度一定是基于公司内在逻辑和战略，一步一步稳扎稳打”。
尽管此次上市新大正披露了五项募资投向项目，但李茂顺表示，本质上聚焦的两个方向的事——增强公司内部能力和向外拓展业务。“我们上市后，‘第一步’就是先‘融人’，物业管理公司是以‘人合’为主要特征，新大正希望把自己做成一个聚合行业想干事创业的优秀人才的平台，再以此拓展事业空间。所以上市第一年，公司首先在人力资源、组织体系和市场销售体系上进行了大量投入。”
对于投资并购持谨慎原则的新大正，在上市快一年之际，对外披露了上市后首个收购事项。据公司10月13日晚发布公告称，其将以9700万元收购设立于2002年的民兴物业100%股权。“民兴物业深耕四川区域近20年，从金融物业不断衍生至办公物业、公共物业等各大业态，此次收购有助于提高新大正在四川地区的市场影响力。”李茂顺说。
“新大正近十年保持了20%-30%的匀速增长，上市后必然会加快发展速度，但绝非一昧地追求100%或者200%这样的成倍增长。”李茂顺坦言，公司战略的短中期目标是实现全国化，截至今年6月30日，公司已在全国19个省市、33个城市开展物业服务。在基本完成全国化布点的情况下，如何做大中心城市业务规模、做实业务厚度成为下一步发展的关键所在。
“客观来讲，我们外地的业务占比并不大。但近两年来有了实质性进展，在我们的新增业务量中，重庆市场和外地市场的比例已经变成了‘倒三七’，即重庆占30%，外地占70%。”根据李茂顺的设想，希望用3-5年时间，新大正在全国新增10-15个中心城市。
勾勒蓝图：用“智慧”切入城市运营
“经过近40年的发展，资本市场之所以给物业企业的平均45倍的高估值，背后有必然的逻辑和规律。”李茂顺认为，物业管理行业已经具备了投资价值，其缘由除了物业企业的现金流稳定之外，还与行业具有较大的想象空间有关。
新大正打开想象力的方法，则是沿着物业管理的轨道多点延伸。“物业企业未来比拼的是什么？是服务和运营。”基于这样的市场研发，李茂顺把新大正的发展方向牟定在城市运营方向上。
但在这个人人都高喊要做“城市运营商”的时代里，新大正何以破局？李茂顺清晰地认识到，城市运营更多的是物业服务和城市管理两方面的结合，囊括了对城市空间的规划和管理，是一个综合概念。
他进一步解释说，比如老旧小区的改造，将是未来城市运营发展的一个重要方向。那么，物业公司切入老旧小区的改造市场时，重点要放在对老旧小区设施改造完善以后的可持续运营上，比如对社区治理、居民医养、社区养老等问题深入探究。
李茂顺还意识到，在整个社会都被裹挟于信息化之中的当下，城市运营的发展势必离不开物联网和互联网能力的提升。“很多人把地产公司做的智能建筑算到智慧物业范畴，我并不赞同。”他认为，判断一家物业公司的智慧化水平，并非是其管理的建筑物本身的智能化水平，智慧物业的本质是做联接和运营，而不是重投资。
由此，李茂顺表示，新大正未来在信息化方向上的投入，旨在实现管理信息化和服务方式、运营方式信息化；以及通过信息化建设，实现公司与智慧城市运营的对接。
