2022年，在房企风险外溢、疫情反复等因素影响下，叠加中长期住房需求动能释放减弱，房地产行业面临前所未有的挑战，另一方面，随着购房贷款利率下降，保交楼、“金融16条”“三箭齐发”等政策出台，楼市调控政策不断优化，抑制市场需求的枷锁，正一道一道解除。近日，杭州贝壳研究院发布了《2022年楼市白皮书》，从成交量价、房源去化、板块表现等多个方面，剖析杭州楼市一年的发展轨迹，并对2023年市场发展进行展望。
新房全年成交9.8万套，中签率约1/3
2022年杭州十区新增供应11.8万套商品房，环比去年减少32%。另一方面，受监管政策、疫情反复等因素影响，地产企业面临较大资金压力，开发商信用风险事件频发，市场波动式下行，2022年新房成交9.8万套，环比2021年下滑53%。
新房住宅成交量最高的区域为余杭区，总成交量约为1.5万套，与去年环比持平。其余9区，成交量均有明显下滑，其中作为新房供应大户的萧山区，成交量从去年4.3万套下滑至1.2万套，环比下滑72%，下滑比例最高。
受供应量与市场热度双重影响，在全年供应量最高峰的6月以及12月，同时，受“517新政”及“双11新政”提振市场信心的带动，住宅成交量也分别达到全年峰值。
尽管成交量下降，但杭州新房依旧是摇号市场，2022年共计9.2万套房源需摇号，部分红盘仍受到不少购房者青睐，如未来科技城板块的杭城未来中心8次推盘，6次达到限售，即中签率小于等于10%。
从全年摇号中签率走势来看，除第一季度基数较低和10月新政后供应猛增外，其余月份均稳定在40%以内，中签率趋于稳定。
二手房量价齐跌，改善型需求凸显
2022年二手房市场遭遇量价齐跌，挂牌量持续攀升，网签单量仅为6.0万套，环比2021年下滑28%，供需关系由以往的“卖方市场”转变为“买方市场”，“以价换量”成为业主快速去化的主要途径。
根据杭州贝壳研究院数据，2022年约有68%的业主对挂牌房源进行调价，其中91%的业主都选择下调房源挂牌价。全市二手住宅成交均价从1月起呈波动式下滑，在12月达到全年住宅网签均价最低点，从全年均价来看，杭州市区二手住宅为31954元/㎡，相较2021年32779元/㎡，下滑2.5%。
数据说明：不含建德市、桐庐县与淳安县成交数据
从成交的总价段来看，今年呈现出“两头翘”的局面，200万以内及800万以上的住宅成交占比均有提升。一方面，随着市场下行，住宅成交均价下调，总价段随之下滑，低总价成交占比提升；另一方面，相较刚需，改善客户需求更稳定，随着大量高品质、高总价新房流入二手市场，高总价住宅成交占比亦有增加，尤其是改善型客户集中的滨江区，大户型更受欢迎，近50%成交住宅在120㎡以上。
迎来政策宽松时期，市场预期逐步回温
回望2022年，”探底“似乎成为了楼市的重要关键词，疫情反复，购房者的观望情绪浓烈，市场修复进程曲折，一二线主要城市二手景气度都处于近三年较低水平，但杭州二手房景气度指数较高于其他城市，且随着防疫政策不断优化，走出了年末翘尾行情，景气度有所回升。
数据来源：杭州贝壳研究院
新房方面，土地拍卖行情依旧坚挺，区别全国大多数集中供应城市，杭州几无流拍，四次集中土拍共揽金1910.6亿元，居全国第二，仅次于上海，且国央企占比均处于60%以下。
为促活房地产市场，政府调控政策也在不断优化，2022年5月杭州出台”517“新政，成为二手房市场的强心针，11月又从认房又认贷改为认房不认贷，首套房购房利率从2021年7月的5.9%降低到现在的4.1%，进一步降低购房门槛和成本，2021年12月，杭州全款客户占比高达42%，2022年12月全款客户比例仅为20%，相比去年同期下降一半有余。
随着国家再次明确将房地产定位于“支柱产业”，换房退个税、保交楼、“金融十六条”“三箭齐发”等政策出台，有力支持刚性和改善型住房消费需求的释放，房地产行业迎来宽松时期，为市场运行注入更强的托底力量。根据杭州贝壳研究院监测，2022年11月二手房市场成交量有明显反弹，结束了下半年以来的持续下滑，结合各地限购、限贷等消费需求释放的限制性政策的陆续推出，以价换量持续，市场预期将会逐步回温。
